Immobilienrecht: Wann sind Erwerber in der Haftungsfalle?

Steuersparmodell Eigentumswohnung – Das Problem der angeblichen Eigennutzung bei der “Schrottimmobilie”- von Rechtsanwältin Helena Winker, Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte, Berlin

Immobilienrecht: Wann sind Erwerber in der Haftungsfalle?

Rechtsanwältin Helena Winker, Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte, Berlin

Die ohne Wissen der Käufer abgegebene Falschangabe des Finanzierungsvermittlers “Eigennutzung der Immobilie” auf dem Kreditantrag kann die geschädigten Kapitalanleger in die Gefahr einer strafrechtlichen Haftung bringen.

“Steuersparen und in eine sinnvolle, gute und langlebige Kapitalanlage, also eine Eigentumswohnung zu investieren.” Das hört sich nicht nur gut und sicher an, sondern ist auch überzeugend, oder? “Denn mit einer Eigentumswohnung hat man was in der Hand.” Diese Geschichte kommt Ihnen bekannt vor?

Bekanntlich traten Vertriebsunternehmen und Finanzvermittler oft durch so genannte “cold calls” an potenzielle Kunden heran, um das Steuersparmodell einer zu 100 % fremdfinanzierten Eigentumswohnung anzupreisen. Die Anlagevermittler wissen nicht nur mit schlagkräftigen Argumenten von dieser Form der Kapitalanlage zu überzeugen, sondern auch, wie dadurch das nahezu blinde Vertrauen ihrer Kunden gewinnen können.

Wurden Sie als Interessenten erst einmal von der Seriosität und Rentabilität der Kapitalanlageform überzeugt, so überlassen eben diese Anrufer oft die gesamte Abwicklung sowohl des Kaufes als auch der Finanzierung einem für den Verkäufer der Immobilie tätigen Vermittler. Damit kümmert sich sodann ein so genannter Finanzexperte des Vertriebsunternehmens für Sie den Kunden um die Finanzierungsvermittlung, das Einreichen des Kreditantrages und der Bonitätsunterlagen. Gut zu wissen, dass sich gekümmert wird, Sie in guten Händen sind, oder etwa nicht?

Alles nimmt dann seinen Lauf, wenn da doch nicht auf einmal diese Störungen, diese Unregelmäßigkeiten wären, und damit das Erwachen, dass es sich um eine sogenannte “Schrottimmobilie”, handeln könnte. Und dass alles doch nicht so sicher und seriös ist, wie versprochen.

Wie konnte es dazu kommen?

Das Vorgehen der Finanzierungsvermittler

Es wird auf die verschiedenste Art und Weise vorgegangen, wie Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der spezialisierten Berliner Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte berichtet:

“Der Bereich der sog. Schrottimmobilien ist breit gefächert, die Vorgehensweise ist Beispielsweise wie folgt abgelaufen: Dem Kunden wurden entweder sämtliche Darlehensunterlagen blanko von dem Vermittler zur Unterschrift vorgelegt oder dem Kunden werden bereits vorausgefüllte Darlehensanfragen vorgelegt, die betroffenen Kunden prüfen den Inhalt und die Angaben selber nicht, denn sie vertrauen schlichtweg ihrem Finanzvermittler und unterschreiben.”

“Weiterhin beobachten wir, dass zur sicheren Erlangung des Kredites die Angabe “Eigennutzung” seitens des Finanzierungsvermittlers getätigt wird, obwohl es sich bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage in der Regel um ein fremdgenutztes Objekt handelt. Erhält die Bank Kenntnis von dieser falschen Angabe, können sich die Kunden möglicherweise des Vorwurfes eines Kreditbetruges ausgesetzt sehen.”, sagt Rechtsanwalt Klevenhagen.

Die falsche Angabe “Eigennutzung” verhilft zur Kreditvergabe

Gerade bei schwierigen finanziellen Verhältnissen von Immobilienkäufern kann die ggf. falsche Angabe der Selbstnutzung auf dem Finanzierungsantrag bei der Bank den entscheidenden Unterschied bei der Frage der Kreditvergabe ausmachen.

Rechtlich gilt:

Selbst wenn die Kunden zwar selbst keine falschen Angaben zum Verwendungszweck der Immobilie getätigt haben, so haben sie doch die Richtigkeit der Angaben durch ihren Finanzierungsvermittler durch die Unterschrift bestätigt. Aufgrund dieser Arglosigkeit und der geschäftlichen Unerfahrenheit können sich die betroffenen Kunden des Betrugsvorwurfes durch die finanzierende Bank ausgesetzt sehen und müssen unter Umständen mit der Androhung einer Strafanzeige rechnen. Schnell kann man so vom Opfer zum Täter gemacht werden.

“Ein solcher Vorwurf steht einer guten Verhandlungsbasis mit der Bank erheblich entgegen. Häufig verzichten Banken jedoch darauf, die näheren Umstände der angegebenen Eigennutzung zu prüfen oder mit dem Darlehensnehmer zu klären, wenn das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird. Leider ist die Vorgehensweise so, dass meistens die Bank wissentlich jahrelang Kontoauszüge an die tatsächliche Anschrift der Darlehensnehmer schickt, ohne dass von der Bank Fragen gestellt werden, die schon bei einer sorgfältigen Prüfung des Kreditantrages hätten geklärt werden müssen. Ob darin auch ein Mitverschulden der Bank besteht, sollte zur Klärung von etwaigen Ansprüchen jeweils im Einzelfall geprüft werden.”, sagt Rechtsanwalt Klevenhagen, der mit seinem Team bei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte eine Vielzahl von Immobilienerwerbern vertritt.

Fazit

Bevor unterschrieben wird, sollten sämtliche Unterlagen von Seiten der Kunden überprüft werden. Denn Kontrolle ist besser, dann kann auch sicher vertraut werden. Unsichere oder sich seitens der Bank wegen Falschangaben einem Betrugsvorwurf ausgesetzt sehende betroffenen Kapitalanleger sollten sich daher an einen fachkundigen Rechtsanwalt wenden, um später nicht das Nachsehen zu haben.

V.i.S.d.P.:

Helena Winker
Rechtsanwältin
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