Kündigung von Wohnraummietverhältnissen

Wann kann der Mieter verlangen, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden? Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren? Kann die Miete nach Auszug gemindert sein?

Kündigung von Wohnraummietverhältnissen

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck

In einem Urteil hat das Landgericht Mannheim (Urteil vom 3.6.2009, Az. 4 S 5/09) entschieden, dass ein Mieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis nur verlangen kann, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat, dass das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende überwiegt. Außerdem muss der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten kann regelmäßig gar nicht verkürzt werden. Also wenn die Mietzeit ohnehin nur noch drei Monate oder weniger beträgt, braucht man über einen Nachmieter gar nicht nachzudenken.

Diese Rechtsprechung steht im Einklang mit der übrigen Rechtsprechung. Nur wenn die Frist zur Beendigung des Mietverhältnisses länger als drei Monate ist (z.B. weil die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist), kann es sein, dass das Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Beendigung (z.B. weil der Mieter beruflich bedingt in eine andere Stadt ziehen muss) das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Vertragsende überwiegt. In diesen Fällen muss der Mieter dann noch einen zumutbaren Nachmieter benennen.

In dem genannten Fall begann der Vermieter unmittelbar nach Auszug des Mieters mit der Reparatur der Wohnung. Der Mieter berief sich – vergeblich – auch darauf, dass er keine Miete zahlen müsse, weil der Vermieter ihm die Wohnung wegen der Reparaturarbeiten gar nicht anbieten konnte.

Kammergericht (Berlin): Jedenfalls im Gewerberaummietrecht sprach das höchste Berliner Zivilgericht dem Mieter in einer ähnlichen Situation des Recht zu, den Mietzins für die verbleibende Dauer des Mietverhältnisses einzubehalten (Urteil vom 10.3.2011, 8 U 187/2011). Die Miete sei in dem Zeitraum, in dem die Mietsache nach Auszug bis zum Ende des Mietverhältnisses renoviert wird, um 100 % gemindert. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Berliner Gerichte oder Gerichte bundesweit dieser Auffassung in Wohnraummietsachen anschließen.

Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie zunächst, ob für Ihr Mietverhältnis nicht ohnehin die dreimonatige Kündigungsfrist gilt. Nur wenn Ihre Frist wirklich länger ist, kommt die Verkürzung der Kündigungsfrist über die Stellung eines Nachmieters in Betracht. In allen anderen Fällen hilft nur: Verhandeln Sie mit dem Vermieter, manchmal freuen sich die Vermieter über eine lückenlose Weitervermietung. Nach dem neuen Urteil des Kammergerichts steigen die Chancen, dass Sie nach Auszug keine Miete mehr zahlen müssen, auch wenn Sie im Mietverhältnis verbleiben. Lassen Sie die aktuelle Rechtslage prüfen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen als drei Monate ist regelmäßig nicht zulässig. Möglich und zulässig ist aber der befristete Ausschluss einer Kündigung, was im Ergebnis auf dasselbe hinausläuft. Gerade bei Erstvermietung von neuem oder modernisiertem Wohnraum sollte ein befristeter Kündigungsausschluss in Betracht gezogen werden. Vorsicht bei sofortiger Renovierung des Wohnraums nach Auszug des Mieters. Es ist möglich, dass sich eine Änderung der Rechtsprechung abzeichnet und dass Sie Ihren Mietzins bis Ende des Mietverhältnisses doch nicht erhalten.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

07.07.2011

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