Auch im Gewerbemietrecht wenden die Gerichte zunehmend die strengen Maßstäbe des Wohnraummietrechts an, wenn es um die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln geht. Aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung führt den Trend aus dem Wohnungsmietrecht fort, Schönheitsreparaturklauseln oft als unwirksam anzusehen. Die Folge: Auch der Gewerberaummieter muss keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn sein Vertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
Ein Gericht hielt eine Schönheitsreparaturklausel jüngst für unwirksam, die dem Gewerbemieter keine Möglichkeit dazu ließ, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Das Berliner Kammergericht hielt in 2010 eine Klausel für unwirksam, die eine Änderung der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen von der Zustimmung des Vermieters abhängig machte.
Bereits seit 2009 ist es zudem – durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – gesicherte Rechtspraxis, dass Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch im Gewerberaummietrecht den Mieter unangemessen benachteiligen. Mit starren Fristen sind Klauseln gemeint, die den Gewerbemieter dazu verpflichten, Schönheitsreparaturen innerhalb festgelegter (starrer) Zeiträume – meistens 3, 5 und 7 Jahre – durchzuführen. Solche Klauseln sind sowohl im Wohnraummietrecht, als auch im Gewerberaummietrecht unwirksam.
Fachanwaltstipp Mieter: Auch als Mieter von Gewerberaum sollten Sie Ihre Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sorgfältig prüfen, da Sie sonst Gefahr laufen, Geld zu verschenken. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter renovieren, obwohl sie dazu nicht verpflichtet sind, und erst dann zum Anwalt gehen, wenn der Vermieter die Art der Durchführung der Renovierung bemängelt. Beachten Sie unbedingt: Eigene Renovierungsarbeiten erfolgen selten fachgerecht. Sind die Arbeiten aber erst durchgeführt, können Sie sich nicht mehr darauf berufen, dass Sie ursprünglich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet waren. Sie müssen dann nachbessern und einen fachgerechten Zustand herstellen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Nachdem die Rechtsprechung einen Großteil der Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietrecht „gekippt“ hat, scheint nun der Gewerbemieter dran zu sein. Daher gilt: Vorsicht! Prüfen Sie Ihre Gewerbemietverträge. Erfahrungsgemäß lohnt es sich, wenn Sie Ihre Gewerbe- oder Wohnraummietverträge von einem Fachmann überprüfen lassen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte
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