Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Eigenbedarfskündigung für Familienangehörigen: Ist der Eigenbedarf von Wohnraum für einen Familienangehörigen zwar erst kurz nach Abschluss des Mietvertrags entstanden, war aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht absehbar, ist die Eigenbedarfskündigung nicht rechtsmissbräuchlich. (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12 -, juris). Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Im vorliegenden Fall entschied der Bundesgerichtshof über eine Eigenbedarfskündigung, die dem Mieter bereits drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags ausgesprochen wurde. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurde dem Mieter durch den Schwiegersohn des Vermieters noch versichert, dass keine Eigenbedarfskündigung vorgenommen werde und stattdessen das Haus eher verkauft würde.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Das Urteil des BGH zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung auch kurz nach Mietvertragsabschluss durchgeführt werden kann. Nicht durchführbar ist dies nur dann, wenn der Vermieter sich bezüglich seines vorherigen Verhaltens widersprüchlich verhält „und eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen willl“ (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17, 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 – VIII ZR 180/09, aaO Rn. 2).
Durch die Beweisaufnahme konnte im vorliegenden Fall jedoch klar gestellt werden, dass der Eigenbedarf erst nach Vertragsabschluss entstand.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Je schneller die Eigenbedarfskündigung nach Abschluss des Mietvertrags ausgesprochen wird, desto eher wird der Eigenbedarf als zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses als bekannt betrachtet. Zieht man einen Eigenbedarf in Erwägung, ist die Zwischenvermietung unter Umständen nicht ratsam. Auch eine befristete Vermietung kann in Bezug auf die Wirksamkeit der Befristung nicht ratsam sein und sollte daher ebenfalls gut überlegt sein.
Fachanwaltstipp Mieter:
Mietet man eine Eigentumswohnung, besteht immer in Restriskio, dass zu einem späteren Zeitpunkt eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird. Dieses Risiko kann dadurch verringert werden, dass der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum im Mietvertrag vereinbart wird.
21.8.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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