Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander, Berlin
Bei Bautätigkeit mindert sich regelmäßig die Miete der Wohnungen in den betroffenen Häusern. Die Minderungsquote hängt von der Lärmintensität ab und vom Grad der Beeinträchtigung durch die Bauarbeiten. Muss das gesamte Haus etwa mit einem Baugerüst versehen werden, erhöht sich regelmäßig die Minderungsquote. Minderungsquoten von 50 % und mehr sind nicht unrealistisch. Im Internet finden sich Lärmtabellen, die einen guten ersten Überblick geben.
Recht haben und Recht bekommen sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Vielleicht empfindet der Mieter die Bauarbeiten als fast unerträglich. Ein Gericht kann das immer auch anders sehen und die erhoffte Minderungsquote schmilzt auf magere 15 % zusammen.
In den meisten Fällen empfiehlt sich ein außergerichtlicher Vergleich. Mieter und Vermieter einigen sich auf eine Minderungsquote und auf Rückzahlung überzahlter Mieten seit Baubeginn. Die Minderungsquote ist dann unter Umständen nicht so hoch als eine vor Gericht erzielbare Quote; aber: was man hat, das hat man. Mit etwas Verhandlungsgeschick kann der Mieter ähnliche Quoten erzielen, wie vor Gericht. Beide Seiten ersparen sich ein langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren. Und: Niemand hat Lust, für einen Sachverständigen mehrere 1000 EUR vorzufinanzieren.
Fachanwaltstipp Mieter: Zeigen Sie es dem Vermieter nachweisbar an, dass der Baulärm in Ihre Wohnung dringt. Fordern Sie ihn zur Beseitigung des Mangels auf. Dokumentieren Sie die Mängel, etwa mit Hilfe von Zeugen und/oder Schallpegelmesser. Überlassen Sie die Verhandlungen über die Höhe der Minderungsquote einem Experten. Die Kosten des Vergleichs können mit der Summe finanziert werden, die der Vermieter wegen der Mängel zurückzahlen muss.
Fachanwaltstipp Vermieter: Scheuen Sie den außergerichtlichen Vergleich nicht. Bei eindeutiger Beweislage kann so eine niedrigere Quote vereinbart werden, als die, die das Gericht feststellen würde. Ein innerhalb von wenigen Tagen abgeschlossener Vergleich ist regelmäßig wesentlich vorteilhafter, als ein langwieriger Rechtsstreit mit einem rechtsschutzversicherten Mieter.
18.08.2011
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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