Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 06. Februar 2014- III ZR 131/13-, juris).
Makler müssen künftig mehr als bislang um ihren Maklerlohn bangen: Weicht der Inhalt des tatsächlich abgeschlossenen Vertrages von dem ursprünglich vom Auftraggeber des Maklers ins Auge gefassten erheblich ab, verliert der Makler unter Umständen seinen Anspruch auf den Maklerlohn. Eine solche relevante Abweichung kann allein schon in der Herabsetzung des Kaufpreises um 50 % liegen.
Die Ausgangslage:
Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Probleme entstehen in der Praxis immer dann, wenn es später aufgrund der geführten Verhandlungen zu einem geänderten Vertragsinhalt kommt. Ist das dann noch der vom Makler vermittelte, bzw. nachgewiesene Vertrag?
Bisherige Rechtslage:
Bis dato schien der Bundesgerichtshof hier relativ großzügig. Bei einem Preisnachlass von 15 Prozent und einem entsprechend niedrigeren Kaufpreis hatte der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit den Anspruch auf Maklerlohn unangetastet gelassen. Argument: Solange sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers rechnen musste (bisschen rumfeilschen ist immer drin), handelt es sich bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise noch um denselben Vertrag. Unklar war allerdings, wo die Grenze liegt.
Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war der spätere Kaufpreis nur halb so hoch wie der ursprünglich ins Auge gefasste. Ursprünglich war von der Maklerin ein Grundstück, welches mit einer Lagerhalle bebaut war, für über 1 Million EUR benannt worden. Ein halbes Jahr später kam dann ein Kaufvertrag über ca. 500.000 EUR für das Grundstück „auf Abbruch“ zu Stande. Hier sah der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Kongruenz nicht mehr als gegeben an. In der Folge verlor die klagende Maklerin ihren Anspruch auf den Maklerlohn und daher auch ihren Prozess vor dem Bundesgerichtshof.
Fazit: Allein die (wesentliche) Herabsenkung Kaufvertrages kann wohl schon zu einem Verlust der wirtschaftlichen Identität des Geschäfts führen (BGH, Urteil vom 06. Februar 2014 – III ZR 131/13 -, juris).
Fachanwaltstipp Makler:
Vorsicht bei Vertragsschluss: Kalkulierte Kaufpreise sollten halbwegs realistisch sein. Ansonsten droht später entweder eine Unverkäuflichkeit oder bei entsprechenden Nachverhandlungen und Zu-Stande-Kommen des Vertrages zu einem wesentlich niedrigeren Kaufpreis ein Verlust des Anspruchs auf Maklerlohn. Im vorliegenden Fall hat der Bundesgerichtshof die Grenze jedenfalls bei 50 % angesetzt. Es kann allerdings auch sein, dass künftig Gerichte auch schon deutlich darunter liegende Kaufpreisnachlässe als ausreichend für den Verlust der wirtschaftlichen Identität ansehen. Entscheidend dürfte aus meiner Sicht immer sein, ob es sich bei dem letztendlichen Preisnachlass noch um einen im Rahmen der Verhandlungen üblichen Nachlass handelt oder ob dieser extrem aus dem Rahmen fällt. Man sollte also künftig noch genauer überlegen, welche Objekte man zu welchen Bedingungen ins Portfolio übernimmt.
2.4.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen
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