Eigenbedarfskündigungen sind ein aktuelles Thema für Mieter und Vermieter. Aus Mietersicht ist sie der „wunde Punkt“ des eher mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mehr Immobilienkäufe führen regelmäßig auch zu einem Anstieg von Eigenbedarfskündigungen. Fachanwalt Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor beantworten in einer Artikelserie die wichtigsten Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung:
Frage 1: Was ist Eigenbedarf? Für wen gilt er?
Frage 2: Wann gilt eine Sperrfrist?
Frage 3: Form und Frist der Eigenbedarfskündigung beachtet?
Frage 4: Freie Alternativwohnung angeboten?
Frage 5: Liegt ein Härtefall zugunsten des Mieters vor?
Heute: Frage 3: Form und Frist der Eigenbedarfskündigung beachtet?
Eine Eigenbedarfskündigung hat strenge Formvoraussetzungen.
Grundsätzlich gilt: Alle Gründe der Eigenbedarfskündigung müssen vollständig im Kündigungsschreiben enthalten sein. Im nachfolgenden Gerichtsverfahren darf sich der Vermieter grundsätzlich nur auf die Gründe und Argumente stützen, mit denen er die Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben begründet hat.
Nach der neueren Rechtsprechung darf der Vermieter seinen Eigenbedarf „hochspielen“ bzw. „übertrieben“ darstellen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.3.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 70/09). Das macht das Kündigungsschreiben deshalb nicht formunwirksam.
Welche Kündigungsfrist gilt?
Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Es gelten die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung.
Bei Mietverhältnissen über unbestimmte Zeit gilt, wenn das Mietverhältnis noch keine 5 Jahre bestanden hat: Eine Kündigung ist möglich spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats.
Beispiel: Eine zum 28.2.2012 wirksame Kündigung muss dem Mieter bis zum 3. Werktag im Dezember 2011 zugehen.
Was aber, wenn der 3. Werktag ein Samstag ist? Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Samstag für den rechtzeitigen Zugang einer ordentlichen Wohnraumkündigung nicht zu berücksichtigen. Eine zum 28.2.2012 ausgesprochene Kündigung wäre demnach noch bis zum 5.12.2012 möglich.
Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und nach 7 Jahren nach Überlassung des Wohnraums an der Mieter um jeweils 3 Monate.
Beispiel: Falls der Mieter z.B. vor dem 1.12.2006 in die Wohnung gezogen ist, kann ein Mietverhältnis mit einem bis zum 5.12.2011 zugegangenen Kündigungsschreiben nur zum 30.6.2012 gekündigt werden. Wenn der Mieter vor dem 1.12.2004 eingezogen ist, darf mit einem Kündigungsschreiben, welchen am 5.12.2011 zugeht, nur zum 30.9.2012 gekündigt werden.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Zur kompletten Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/eigenbedarfskuendigung-berlin.html
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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
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