Schule geschafft – der Start ins Studenten- oder Azubileben kann beginnen! Für viele bedeutet dies den Umzug in eine andere Stadt und somit in eine neue Wohnung. Doch die sind gerade in größeren Universitätsstädten entweder rar, teuer oder beides. Warum also nicht ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft suchen? Worauf Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss achten sollten, hat die D.A.S. Rechtsschutzversicherung zusammengestellt.
Die Wohngemeinschaft, kurz WG genannt, ist eine spezielle Wohnform: Mehrere Personen wohnen als Gemeinschaft zusammen, ohne eine Familie zu bilden. „Eine wesentliche Weichenstellung nehmen die Mietparteien bei Abschluss des Mietvertrages vor“, so Anne Kronzucker, Expertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. „Denn hier müssen sie sich entscheiden, ob alle WG-Mitglieder den Mieterstatus haben sollen oder nur einer. Dabei geht es nicht nur darum, zukünftige Personenwechsel innerhalb der WG zu ermöglichen oder auszuschließen, sondern auch darum, wer gegenüber dem Vermieter haften soll.“
Es gibt drei Vertragsmodelle für eine Miet-WG: Einer der Bewohner schließt als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und Untermietverträge mit den anderen Mitbewohnern ab. Oder alle WG-Bewohner sind im Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen und damit gleichberechtigte Vertragspartner. Den meisten Einfluss – aber auch Aufwand – für Vermieter bietet die dritte Variante: Hier wird pro Zimmer ein Mietvertrag unterzeichnet.
Variante 1: Ein Hauptmieter – mehrere Untermieter
Wer den Mietvertrag mit dem Vermieter unterschreibt, gilt als Hauptmieter – und ist damit alleiniger Ansprechpartner und Verantwortlicher, wenn es um die Hinterlegung der Kaution, die Begleichung der Miete, eine Kündigung und eventuelle Schäden in der Wohnung geht. Gleichzeitig tritt der Hauptmieter gegenüber seinen WG-Partnern als deren Vermieter auf.
Vertrag zwischen Hauptmieter und Eigentümer
Der Hauptmieter sollte bei Vertragsschluss mit dem Eigentümer Wert darauf legen, dass im Mietvertrag die Untervermietung geregelt wird. Denn ohne die Erlaubnis des Eigentümers darf keine Wohngemeinschaft in sein Eigentum einziehen (§ 553 BGB). Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten (BGH, Az. VIII ZR 74/10). Und dies kann bis zur Kündigung des Hauptmieters führen!
Sinnvoll ist es zudem, in einer Nachmieterklausel festzulegen, unter welchen Bedingungen ein Mitglied der WG ausscheiden und dafür ein neues Mitglied in den Vertrag eintreten kann: Ist bei jedem Untermieterwechsel die Zustimmung des Vermieters notwendig oder reicht eine formlose Information über den Wechsel eines Bewohners? Eine notwendige Zustimmung kann für alle Parteien sehr aufwendig sein; gerade Studenten ziehen häufiger um, weil etwa der Wechsel an eine andere Uni und damit in eine neue Stadt ansteht.
Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter
Auch im Verhältnis Hauptmieter und Untermieter ist ein schriftlicher Vertrag sinnvoll, in dem neben der Zahlung der Miete auch die Beteiligung an notwendigen Schönheitsreparaturen sowie die Haftung bei Schäden geklärt wird. Gerade unter Freunden und Bekannten wird eine Untervermietung jedoch oft mündlich ausgesprochen. Der Nachteil: „Ohne vertragliche Klärung bleibt der Hauptmieter unter Umständen auf den anfallenden Kosten sitzen, da er juristisch gesehen für alle schuldhaft verursachten Schäden durch seine Untermieter haftet“, erklärt die D.A.S. Expertin und ergänzt: „Seine private Haftpflichtversicherung übernimmt nur die Kosten, die er selbst verursacht hat!“
Auszug des Hauptmieters
Verlässt der Hauptmieter die WG, kann es für seine Untermieter schwierig werden: Da ihr Vertragspartner weg ist und somit dessen Recht erlischt, Zimmer in der bisherigen Studenten-WG unter zu vermieten, müssen sie sich ebenfalls eine neue Bleibe suchen. Das Vertragsverhältnis zwischen Haupt- und Untermietern selbst besteht jedoch solange weiter, bis es ebenfalls fristgerecht gekündigt wird.
Der Rat der D.A.S. Juristin: „Sprechen Sie mit dem Vermieter, ob nicht einer der bisherigen Mitbewohner die Stelle als Hauptmieter übernehmen kann – oder nehmen Sie bereits im Vorfeld diesen Punkt in den Mietvertrag auf.“
Variante 2: Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter
Schließen alle WG-Mitglieder gemeinsam als Mieter einen Vertrag mit dem Wohnungseigentümer ab, haben auch alle die gleichen Pflichten und Rechte. Konkret: Sie haften als Gesamtschuldner für die rechtzeitige Begleichung der Miete und für Schäden. Kann also jemand seinen Mietanteil nicht bezahlen, darf sich der Vermieter an den kapitalkräftigsten Bewohner halten. Der muss dann für die gesamte Miete aufkommen. Den zuviel gezahlten Anteil kann er vom Mitmieter zurückverlangen.
Allerdings können hier nur alle Mieter zusammen kündigen – oder: Im Mietvertrag wird festgehalten, dass es sich bei den Mietern um eine WG handelt. Dann muss der Vermieter zwar neuen Mietern zustimmen. Zieht jedoch einer aus, besteht das Mietverhältnis für die verbleibenden WG-Bewohner weiter. Hier empfiehlt die D.A.S. Expertin, ebenfalls eine sogenannte „Nachmieterklausel“ in den Vertrag mit aufzunehmen. Das heißt in diesem Fall: Jeder Mieter ist berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, der alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters übernimmt – die Zustimmung von Vermieter und der anderen Mieter vorausgesetzt.
Aber: Die Kaution bleibt beim Eigentümer, bis alle Hauptmieter zusammen kündigen. „Daher ist es ratsam, dass sich der scheidende WG-Mieter einen Nachfolger sucht, der auch seinen Kautionsanteil übernimmt oder sich mit den bisherigen WG-Mitgliedern über seinen Kautionsanteil einigt“, so Anne Kronzucker.
Variante 3: Mietvertrag pro Zimmer
Den größtmöglichen Einfluss, aber auch Aufwand für den Vermieter bietet die dritte Vertragsvariante für eine Wohngemeinschaft: Jedes WG-Mitglied unterzeichnet einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter über ein Zimmer. Die Nutzung von Gemeinschafts-Wohnräumen wie Küche und Bad wird vom Vermieter geregelt. Der einzelne Mieter haftet nur für die eigene Miete und von ihm verursachte Schäden. Einfach das Zimmer tauschen geht dann aber nicht – schließlich würde das einen neuen Mietvertrag bedeuten! Und wenn einer der Bewohner kündigt, obliegt die Auswahl eines neuen Mitbewohners dem Vermieter.
Weitere Tipps für Mieter und Vermieter bietet www.das-rechtsportal.de.
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Kurzfassung:
Mietrecht für die WG: eine komplexe Sache
Rechte für Haupt-, Unter- und Vermieter
Günstig und mit persönlichem Anschluss – das sind die Vorteile einer Wohngemeinschaft (WG). Bevor es jedoch an den Einzug in die neue Gemeinschaft geht, sollte das Vertragsverhältnis geklärt werden, denn es bestimmt die Rechte und Pflichten aller Parteien. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung fasst die Vertragsmodelle zusammen:
Einer der Bewohner schließt als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und Untermietverträge mit den anderen Mitbewohnern ab. Besonders wichtig ist dabei die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Sinnvoll ist es zudem, in einer Nachmieterklausel festzulegen, unter welchen Bedingungen ein Mitglied der WG ausscheiden und dafür ein neues Mitglied in den Vertrag eintreten kann. Der Hauptmieter wiederum sollte mit seinen Untermietern ebenfalls einen schriftlichen Vertrag abschließen.
Sind alle WG-Bewohner im Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen, so treten sie auch als gleichberechtigte Vertragspartner auf. Konkret: Wenn einer seinen Mietanteil nicht bezahlt, darf sich der Eigentümer an den kapitalkräftigsten Bewohner halten.
Den meisten Einfluss – aber auch Aufwand – für Vermieter bietet die dritte Variante: Hier wird pro Zimmer ein Mietvertrag unterzeichnet. Die Nutzung von Gemeinschafts-Wohnräumen wie Küche und Bad wird vom Vermieter geregelt. Der einzelne Mieter haftet nur für die eigene Miete und von ihm verursachte Schäden.
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Über die D.A.S.
Die D.A.S. ist Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Gegründet 1928, ist die D.A.S. heute in beinahe 20 Ländern in Europa und darüber hinaus vertreten. Die Marke D.A.S. steht für die erfolgreiche Einführung der Rechtsschutzversicherung in verschiedenen Märkten. Über zwölf Millionen Kunden vertrauen der Marke D.A.S. und ihren Experten in Fragen rund ums Recht. 2010 erzielte die Gesellschaft Beitragseinnahmen in Höhe von einer Milliarde Euro.
Die D.A.S. ist der Spezialist für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe und gehört damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger. Mehr unter www.das.de.
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