Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen
Eigenbedarfskündigung – Sperrfrist (Serie – Teil 4)
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Vorliegend lesen Sie Teil 4 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung“. Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen.
4. Was ist hinsichtlich einer möglichen Sperrfrist zu beachten?
Eine laufende Sperrzeit hat zur Folge, dass die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter nicht zulässig ist. Davon können keine Ausnahmen gemacht werden, jegliche nachteilig davon abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.
Voraussetzungen:
Eine Sperrfrist läuft immer dann, wenn nach der Überlassung an den Mieter eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wird.
In der Folge besteht für den Erwerber erst nach Ablauf der jeweiligen Kündigungssperrfrist die Möglichkeit, sich auf berechtigte Interessen zu berufen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung – § 577a Abs. 1 BGB).
Möchte als jemand nach Erwerb einer entsprechenden Wohnung diese möglichst bald für sich nutzen, hat er zunächst in jedem Fall erst die jeweils gültige Sperrfrist abzuwarten.
Andererseits gilt ebenso, dass die Sperrfrist nicht greift, wenn der Mietvertrag erst nach der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung (maßgeblich: Eintragung im Grundbuch) abgeschlossen wurde.
Dauer:
Die Dauer der Sperrfrist beträgt nach § 577a BGB grundsätzlich drei Jahre. Sie kann jedoch von den jeweiligen Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre erhöht werden.
Aktuell – verlängerte Sperrfrist in Berlin:
Ein aktuelles Beispiel dafür stellt Berlin dar. Hier galt seit September 2011 in einigen Bezirken eine verlängerte Sperrfrist von sieben Jahren. Seit dem 1. Oktober 2013 gilt eine solche nun für die maximale Dauer von zehn Jahren in allen Bezirken.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Wer vorhat, Wohnungseigentum für die Eigennutzung zu erwerben, wird sich meist zunächst nach unvermieteten Objekten umsehen. Allerdings wird schnell beobachtet werden können, dass speziell in größeren Ballungsgebieten vermietetes Wohnungseigentum meist erheblich günstiger ist.
Wenn nun der Beschluss reift, solchen Wohnungseigentum zu erwerben und dem jeweiligen Mieter anschließend wegen Eigenbedarfes zu kündigen, ist dabei stets zu beachten, ob nicht eine Sperrfrist zugunsten des Mieters greift. Unter den genannten Voraussetzungen kann sich eine solche speziell in Anbetracht des Berliner Beispiels extrem in die Länge ziehen.
Hier ist also Vorsicht geboten, die genannten Voraussetzungen einer Sperrfrist sollten also zunächst genau geprüft werden. Dies kann durch Einsicht in den Mietvertrag und die Teilungserklärung geschehen.
Fachanwaltstipp Mieter:
Sofern Sie eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter erhalten, sollten Sie stets prüfen, ob die Wohnung im Laufe Ihres Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Ist dies der Fall, gilt eine Sperrfrist je nach Ortslage von 3-10 Jahren. Eine Kündigung innerhalb dieses Zeitraums ist dann durch Gesetz ausgeschlossen, davon abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag unwirksam.
Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: www.eigenbedarfskuendigungen.de
09.01.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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