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Jan
27

Eigenbedarfskündigung – Bedarf der zugrunde gelegten Wohnfläche ist nicht durch das Gericht zu überprüfen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Ahrensburg vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist nicht der Bedarf der zugrunde gelegten Wohnfläche durch das Gericht zu überprüfen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Ahrensburg vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris.

Ausgangslage:

Erhält ein Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters, wird häufig versucht, den Wohnflächenbedarf des Vermieters als überhöht darzustellen. Das Argument, der Vermieter bräuchte nicht so viel Wohnfläche, ist jedoch kaum maßgeblich für die gerichtliche Entscheidung. Es ist nicht die Aufgabe der Richter, über den Wohnflächenbedarf des Vermieters zu entscheiden. Eine genauere Betrachtung erfolgt erst, wenn sich Zweifel am Eigenbedarf ergeben. Bestätigt wurde diese Leitlinie nochmals in der vorliegenden Entscheidung.
Widerspricht der Mieter jedoch wirksam der Kündigung und verlangt die Fortsetzung des Mietverhältnisses, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, die unter Umständen auch die Frage der Wohnfläche mit sich bringt. Dies gilt allerdings eben nicht von vornherein.

Die Entscheidung:

Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.
(AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris)

siehe hierzu auch:

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der Willensentschluss des Vermieters bezüglich einer bestimmten, seiner Lebensplanung entsprechenden Nutzung von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren (BVerfG NJW 1989, 970). Maßgeblich ist deshalb nicht, welchen Bedarf die Gerichte für angemessen halten; vielmehr kommt es darauf an, welchen Bedarf der Eigentümer nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen für angemessen ansieht (Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 573 BGB, Rn. 146 m.w.N.) (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Liegt Eigenbedarf vor, sollte vor einer Kündigung des Mietverhältnisses professioneller Rat eingeholt werden, da erhebliche Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung gestellt werden. Eine vorherige Beratung ist allemal günstiger als eine später verlorene Räumungsklage.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Prüfen Sie zunächst zügig, ob gegen die Kündigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem Räumungstitel auf die Straße setzen. Dafür muss er zunächst Räumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.

09.09.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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