Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung.
Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen.
Kammergericht aktuell: Das höchste Berliner Zivilgericht änderte diese Rechtsprechung mit Entscheidung vom 9.5.2011. Die ältere Entscheidung sei eine Ausnahme. Eine verjährte Mietzinsforderung könne nicht gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden. Die Ansprüche (Mietzins als wiederkehrende Leistung einerseits und das Pfandrecht am Sparbuch andererseits) seien nicht gleichartig. Eine Aufrechnung setzt die Gleichartigkeit der Forderungen voraus (vgl. § 387 BGB).
Dennoch bleibt dieses Thema wohl auch in Zukunft strittig. Die Entscheidungen stammen von verschiedenen Zivilsenaten des Kammergerichts. Ausdrücklich hatte sich der Zivilsenat der aktuellen Entscheidung von der Auffassung des anderen Zivilsenats, der die ältere Entscheidung gefällt hat, distanziert. Unklar ist, wie die erstinstanzlichen Gerichte die Sache in Zukunft sehen werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter eine verjährte Mietzinsforderung gegen ein als Sicherheit verpfändetes Sparkonto aufrechnen, können Sie jetzt mit größerer Erfolgsaussicht auf Freigabe der Mietkaution klagen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Die Attraktivität von Barkautionen steigt nach der Wende in der Rechtsprechung des Kammergerichts. Diese Form der Kaution ist im Hinblick auf die Aufrechnung mit verjährten Mietzinsforderungen dem verpfändeten Sparbuch vorzuziehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
03.11.2011
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