Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen
Befristung des Mietvertrages – Möglichkeiten für den Vermieter. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen
Eine Befristung von Mietverträgen ist im Wohnungsmietrecht grundsätzlich nur begrenzt zulässig. Befristung, die unwirksam bzw. unzulässig sind, haben zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. In der Folge soll auf die Möglichkeit einer Befristung des Mietvertrages bei zwei maßgeblichen Interessenslagen des Vermieters eingegangen werden:
1. Mietobjekt soll nach bestimmter Zeit wieder zur Verfügung stehen
In diesem Fall ist ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB für den Vermieter interessensgerecht.
§ 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Wichtig ist, dass die Gründe für eine Befristung schriftlich und in ausführlicher Länge dargelegt werden und nicht lediglich der Wortlaut des Gesetzes wiedergegeben wird. Tut der Vermieter dies nicht oder in unzureichendem Maße, so ist die Befristung unwirksam und das Mietverhältnis unbefristet. Bei einem späteren Eintritt des Befristungsgrundes kann vom Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses gefordert werden, bei einem Wegfall des Grundes gar eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit.
Hier sollten vom Vermieter auch unbedingt mögliche praktische Probleme beachtet werden. So könnte beispielsweise ein Räumungsverfahren notwendig werden, wenn der Mieter unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristung nicht auszieht. In solchen Fällen sollte eine zusätzliche Eigenbedarfskündigung neben dem Berufen auf die wirksame Befristung in Erwägung gezogen werden.
Wenn Sie bereits sicher wissen, dass Sie eine Wohnung später benötigen werden, ist es unter Umständen sinnvoller, einen durch Leerstand bedingten Mietausfall hinzunehmen, als dem Risiko einer verzögerten Bezugsmöglichkeit ausgesetzt zu sein.
Alternativ dazu (wenn auch nicht ohne rechtliches Risiko) ist die Vermietung an einen bekannten oder vertrauenswürdigen Mieter in Betracht zu ziehen, der wiederum einen Teil der Wohnung bzw. des Hauses untervermietet. Ein solcher Untermieter steht rechtlich nämlich in der Regel wesentlich schlechter da als ein Hauptmieter.
2. Mieter soll für bestimmten Zeitraum an Mietvertrag gebunden werden
In den Fällen einer Erstvermietung oder Neuvermietung nach Modernisierung soll der Mieter oftmals möglichst langfristig an den Mietvertrag gebunden werden.
Hier ist § 573 c BGB zu beachten:
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) …
(3) …
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für den Mieter verbindliche längere Kündigungsfristen als die Dreimonatsfrist können also zunächst einmal nicht wirksam vereinbart werden. Zulässig sind aber nach der Rechtsprechung Individualvereinbarung, die die Kündigungsmöglichkeit des Mieters für max. 5 Jahre ausschließen, oder Allgemeine Geschäftsbedingungen, die dies für max. 4 Jahre tun. Solche Vereinbarungen sind jedoch deshalb sehr riskant, weil sog. Individualvereinbarungen häufig keine echten Individualvereinbarungen sind und die Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterworfen sind.
Besser geeignet erscheint dagegen ein Kündigungsausschluss durch die Vereinbarung einer Staffelmiete. § 557a Abs. 3 BGB ermöglicht als gesetzliches Schlupfloch für den Vermieter den Ausschluss des Kündigungsrechts für max. vier Jahre nach dem Abschluss der Staffelmietvereinbarung.
§ 557a Staffelmiete
(1) …
(2) …
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wichtig: Die Staffelmietvereinbarung sollte unbedingt wirksam sein, da andernfalls auch der befristete Kündigungsausschluss fraglich werden könnte.
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