Bundesfinanzhof zu gescheiterten Immobilien-Investitionen: Nachträgliche Schuldzinsen können durch die Verkäufer von fremd-finanzierten Immobilien als Werbungskosten geltend gemacht werden!
Der Arbeitskreis Kreditgewährung ist ein erfolgreicher und praxisorientierter Zusammenschluss von spezialisierten Rechtsanwälten und Bankfachleuten, die sich mit Themen rund um Kreditgewährung, Umschuldung, Folgefinanzierung, Darlehensverträge, Bankenhaftung, etc. beschäftigen. Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte führte mit in einer Weiterbildungsveranstaltung des Arbeitskreises „Kreditgewährung“ am 21.03.2013 in den Kanzleiräumen von Dr. Schulte und Partner durch die Veranstaltung und mit weiteren Juristen und Bankfachleuten wurde folgende Konstellation besprochen:
Ein Immobilien-Kauf scheitert und wird rückabgewickelt – Können die Zinsen für die Bankfinanzierung aus steuerlicher Sicht noch geltend gemacht werden?
„Ein klares: Ja, nach der neusten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes“. Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Experte im Immobilienrecht Kim Oliver Klevenhagen, Partner bei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte begrüßte das Urteil des Bundesfinanzhofes:
„Diese Entscheidung bedeutet auch für eine Vielzahl unserer betroffenen Mandanten und unglücklichen Immobilienbesitzer, die zum Kauf einer so genannten Schrottimmobilie und deren 100 %igen Fremdfinanzierung überredet wurden, einen steuerrechtlichen Vorteil. Aufgrund des Urteils des Bundesfinanzhofes können nunmehr selbst die nachträglichen Schuldzinsen als Werbungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden, was zumindest eine gewisse finanzielle Erleichterung für die betroffenen Immobilienbesitzer und ihre Familien bedeuten.“
Bankkaufmann Alexander Bellgardt hierzu: „Aus Erfahrung und der Praxis wissen wir leider, dass oftmals die monatlichen finanziellen Belastungen das Einkommen übersteigen und ein langwieriges Klageverfahren gegen die Verkäufer zusätzlich kosten und kräftezehrend ist, dann bleibt für viele Eigentümer nur der freihändige Verkauf ihrer Immobilie als Überlebenslösung übrig. Da in einer Vielzahl der Fälle die Immobilien jedoch bereits zu einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis an die Immobilienbesitzer verkauft und in dieser Höhe auch finanziert wurden, reicht der Veräußerungserlös oftmals nicht zur vollständigen Tilgung des Bankdarlehens aus, leider eine sehr unzufrieden stellende Lösung. Die Betroffenen und ihre Familien haben dann oftmals noch eine nicht unerhebliche Restschuld gegenüber der Bank abzuzahlen.“
Was entschied der Bundesfinanzhof genau?
Der Bundesfinanzhof entschied in seinem Urteil vom 20.06.2012, Aktenzeichen IX R 67/10, dass Schuld-zinsen, die auf eine Kreditverbindlichkeit entfallen, welche der Finanzierung des Kaufpreises einer zur Erzielung von Einkünften von Vermietung und Verpachtung genutzten Immobilie dienten, nunmehr selbst nach der Veräußerung dieser Immobilie weiter als nachträgliche Werbungskosten geltend und abgezogen werden können. Dies jedoch nur, soweit die Darlehensschuld bei der finanzierenden Bank durch den Verkaufs Erlös nicht vollständig getilgt werden konnte.
Wann können Schuldzinsen als Werbungskosten abgezogen werden?
Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte erläutert den Teilnehmern: „Immobilien, die als Kapitalanlagen erworben werden, sollen durch Vermietung und Verpachtung ausreichend Einkünfte erzielen, das ist das typische und nachvollziehbare Ziel dieser Kapitalanlage. Im Rahmen dieser Einkünfte zählen Schuldzinsen für das zur Finanzierung der Immobilie aufgenommene Darlehen als Werbungskosten. Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Ein-nahmen. Hierzu ist in der Regel jedoch erforderlich, dass diese Aufwendungen im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den entsprechenden Einkünften stehen. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofes ist dieser Zusammenhang von Schuldzinsen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegeben, „wenn ein objektiver Zusammenhang dieser Aufwendungen mit der Überlassung eines Vermietungsobjektes zur Nutzung besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung dieser Nutzungsüberlassung gemacht werden“. Das bedeutet also, wenn ein erstmalig aufgenommenes Darlehen zum Kauf einer Immobilie zu Vermietungszwecken verwendet wird, ist dieses Voraussetzung anzunehmen.“
Wandel der Rechtsprechung
Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen verdeutlicht die gegebenen Umstände und die Veränderung durch den Wandel der Rechtssprechung: „Die bisherige Rechtsprechung beschränkte die Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Begründet wurde dies hauptsächlich damit, dass der ursprünglich bestehende wirtschaftliche Zusammenhang in dem Moment beendet sei, in dem das Objekt verkauft wurde. Die verbleibende Darlehensvaluta habe seine Ursache im privaten Vermögensbereich erlitten, weshalb die Aufwendungen für Schuldzinsen nur noch als Gegenleistung für die Kapital Überlassung anzusehen sei, die jedoch nicht mehr der Erzielung von steuerbaren Einnahmen diene.
Der Bundesfinanzhof hat nunmehr klargestellt, dass der wirtschaftliche und ursächliche Zusammenhang in diesen Fällen auch dann weiter besteht, wenn der Eigentümer das Objekt verkauft und der Veräußerungserlös nicht zur vollständigen Tilgung des aufgenommen Darlehens ausreicht. Obwohl durch den Verkauf zugleich die Vermietungstätigkeit endet, bleibt der Veranlassungszusammenhang bestehen und die nachträglichen Schuldzinsen deshalb als Werbungskosten abziehbar. Diese Entscheidung ist für betroffene Anleger und ihre Familien ein Zeichen in die richtige Richtung und bringt eine gewisse steuerliche Erleichterung.“
Fazit des Bundesfinanzhofes
„Jedenfalls ist in den Fällen, in denen der Steuerpflichtige – ohne seine Absicht zur Einkünfterzielung vor der Zeit aufgegeben zu haben – das bisher der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienende Wohngrundstück steuerbar veräußert und der Erlös aus der Veräußerung nicht ausreicht, um das ursprünglich zur Anschaffung des Grundstücks aufgenommene Darlehen abzulösen, von einem Fortbestand des Veranlassungszusammenhangs auszugehen.“
Weitere Diskussion ist notwendig, um die Gesetzeslage, wie in diesem Fall für die betroffenen Immobilienbesitzer erfolgreich einzusetzen und umzusetzen, hat sich der Arbeitskreis Kreditgewährung vorgenommen weitere Veranstaltungen zu diesem Thema durchzuführen und als direkte Ansprechpartner zur Lösung bei gescheiterten Immobilien-Investitionen kompetenzübergreifend beizutragen.
V.i.S.d.P:
Helena Winker
Rechtsanwältin
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
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