von Rechtsanwalt und Notar Frank Leithold, Wollmann & Partner GbR, Berlin
Am 29.06.2010 (Az.: XI ZR 104/08) hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass die finanzierende Bank ihre Kunden bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen ungefragt auf eine ihr bekannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovision hinweisen muss. Tut sie das nicht, steht dem Käufer ein auf Rückabwicklung gerichteter Schadensersatzanspruch aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu. Der Anleger ist durch die Bank so zu stellen, als hätte er die Wohnung niemals erworben.
Eine Anlegerin hatte zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung gekauft und durch einen Kredit bei der beklagten Bank finanziert. Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt es für erwiesen, dass die eingeschaltete Vertriebsgesellschaft die Käuferin arglistig über die Höhe der Vertriebsprovisionen getäuscht hatte. Der Käuferin sei durch den formularmäßig verwendeten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag der Eindruck entstanden, sie schulde nur die dort ausgewiesene Provision. Tatsächlich sollten die Vermittler eine fast dreimal so hohe Vermittlungsprovision erhalten. Die beklagte Bank musste sich diese arglistige Täuschung zurechnen lassen, da sie mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hatte. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs widerlegbar vermutet, wenn Verkäufer, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutioneller Art und Weise zusammenwirken und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, des Vertriebs oder des Fondsprospekts nach den Umständen des Falls objektiv auf der Hand liegen.
Was bedeutet das für Verbraucher? Der BGH hat klargestellt, dass die den Kaufpreis finanzierende Bank grundsätzlich nicht von sich aus auf eine an den Vertrieb zu zahlende, im Kaufpreis enthaltene „versteckte Innenprovision“ hinweisen muss, sofern diese Innenprovision nicht zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufgegenstandes führt. Der Käufer hat nämlich gerade keinen Anspruch darauf, ein Objekt zu dessen Verkehrswert zu erwerben. Die Vertragsparteien können bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit den Kaufpreis frei vereinbaren. Der Verkäufer und schon gar nicht die finanzierende Bank sind daher im Regelfall nicht verpflichtet, die Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie ungefragt offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich über ihrem Verkehrswert liegt (BGHZ 158, 110, 119). Wenn allerdings die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehnsnehmer hat und dies auch erkennen muss, ist sie zur Risikoaufklärung über das von ihr finanzierte Geschäft verpflichtet.
Frank Leithold
Rechtsanwalt und Notar
Wollmann & Partner GbR, Berlin
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